Cosa fare in caso di incongruenze catastali: aggiornamenti, volture e rettifiche

Le incongruenze catastali sono più comuni di quanto si pensi: planimetrie non aggiornate, intestazioni errate, variazioni di consistenza non registrate o differenze tra lo stato di fatto e quanto dichiarato al Catasto possono emergere durante una compravendita, una successione o semplicemente a seguito di lavori.

Ignorare questi scostamenti rischia di rallentare un rogito, creare problemi fiscali o complicare l’accesso a mutui e agevolazioni.

Capire che tipo di incongruenza hai davanti

Prima di ogni azione è importante classificare il problema:

• la planimetria catastale non rispecchia lo stato reale (muri aggiunti, vani spostati, ampliamenti);
• la titolarità è errata o non aggiornata rispetto all’atto di proprietà (es. mancata voltura dopo compravendita o successione);
• errori di superficie, destinazione d’uso o particella/numero civico.

Identificare con precisione il tipo di difformità permette di scegliere la procedura corretta e contenere tempi e costi.

Documenti da raccogliere

Per avviare qualsiasi pratica è necessario avere almeno:

• atto di provenienza (rogito, dichiarazione di successione, contratto);
• visura catastale e planimetria attuale;
• eventuale documentazione tecnica (progetti, concessioni, CILA/SCIA).

Avere la documentazione completa accelera l’istruttoria e aiuta il tecnico a decidere la strada migliore.

Aggiornamento planimetria: quando serve e come funziona

Se lo stato di fatto dell’immobile è diverso da quanto riportato in planimetria (muri interni modificati, frazionamenti, ampliamenti) l’intervento corretto è l’aggiornamento planimetria.

In Italia la pratica tecnica per modificare la pianta catastale si effettua con gli strumenti previsti dall’Agenzia delle Entrate (es. tramite il modello DOCFA o procedure regionali equivalenti) e richiede il rilievo del tecnico abilitato che redige la nuova planimetria conforme allo stato reale.

L’aggiornamento:

• parte da un sopralluogo e rilievo;
• si traduce in una nuova planimetria grafica e nella richiesta di aggiornamento al Catasto;
• può essere accompagnato dalla documentazione attestante la legittimità dell’intervento (titoli abilitativi o pratiche di sanatoria, se necessarie).

Voltura catastale: aggiornare la titolarità

La voltura catastale serve quando la proprietà cambia (vendita, donazione, successione) ma i dati catastali non risultano aggiornati. La voltura allinea l’intestazione catastale con l’atto che ha trasferito la proprietà.

Per effettuarla è necessario presentare l’atto (o l’atto in copia conforme) e compilare la pratica attraverso canali telematici (notaio, professionista abilitato o intermediario fiscale). La voltura non modifica la planimetria o i dati tecnici dell’immobile: cambia solo chi risulta proprietario.

Rettifiche e correzioni di errori materiali

Esistono poi rettifiche per errori formali o materiali (es. numero civico sbagliato, errore di battitura nella particella). Per questi casi si procede con segnalazioni e istanze agli uffici catastali, spesso supportate da documentazione che dimostri l’errore.

In genere sono pratiche più snelle dell’aggiornamento planimetria, ma richiedono comunque un iter ufficiale.

Tempi, costi e rischi principali

Le tempistiche dipendono dalla complessità dell’intervento e dall’efficienza degli uffici locali: una rettifica semplice può chiudersi in poche settimane, un aggiornamento planimetria complesso o una sanatoria possono richiedere diversi mesi.

I costi includono onorari del professionista (rilievo, redazione pratiche), eventuali diritti catastali e se occorre, spese per titoli abilitativi o sanzioni.

Ignorare le incongruenze può comportare blocchi al rogito, difficoltà con le banche e sanzioni amministrative.

Consigli pratici per muoversi velocemente e senza sorprese

1. Non aspettare: verifica catastale e documentale prima di firmare impegni vincolanti.
2. Affidati a un tecnico esperto: un geometra/architetto/ingegnere saprà valutare la strada più efficiente (aggiornamento, voltura o rettifica) e predisporre la documentazione corretta.
3. Documenta tutto: fotografie, planimetrie, titoli e corrispondenza con gli uffici accelerano le pratiche.
4. Prevedi la negoziazione: in fase di compravendita, usa le incongruenze come elemento contrattuale per stabilire chi sosterrà costi e tempi di regolarizzazione.

Le incongruenze catastali non sono sempre motivo di panico: con un approccio metodico e l’aiuto di professionisti si possono correggere o aggiornare rapidamente, riducendo rischi e ritardi. Contattaci per una consulenza e una valutazione personalizzata.