Segnalazione Certificata di Agibilità: quando serve e come ottenerla

La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), comunemente chiamata anche “agibilità, è il documento che attesta la presenza, in un immobile, delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e di risparmio energetico, nonché la conformità dell’opera al progetto approvato.

Il suo quadro normativo di riferimento è l’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia), che definisce ambiti e finalità della verifica di agibilità.

 Quando è richiesta la SCA

La segnalazione è richiesta al termine di nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e per quegli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità o risparmio energetico.

In pratica, ogni volta che i lavori eseguiti modificano in modo significativo le caratteristiche dell’immobile o degli impianti installati, il proprietario (o chi ne ha titolo) deve provvedere alla presentazione della SCA.

Chi compila e cosa va allegato

La SCA è una dichiarazione tecnica asseverata che viene presentata dallo stesso soggetto responsabile dell’intervento (o da un tecnico delegato).

Alla segnalazione vanno allegate le dichiarazioni e i certificati che provano la conformità degli impianti, l’eventuale attestato di prestazione energetica (APE), la documentazione progettuale e le certificazioni richieste dalla normativa vigente o dalle disposizioni regionali/comunali.

È essenziale che il tecnico che assevera la segnalazione effettui un sopralluogo e firmi la relazione che attesta la corrispondenza dello stato di fatto ai requisiti previsti.

Tempi della procedura e silenzio-assenso

La SCA va presentata di norma entro un termine stabilito (spesso entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori, salvo diverse disposizioni locali). Dopo la presentazione, lo Sportello Unico per l’Edilizia (o l’ufficio competente del Comune) può procedere a verifiche o ispezioni.

Se l’amministrazione non provvede entro i termini di legge, si realizza generalmente il meccanismo del silenzio-assenso (con una finestra temporale che varia a seconda delle norme; in diversi casi la verifica o la risposta sono previste entro 30 giorni). È comunque buona prassi verificare le regole regionali e comunali che possono introdurre specifiche modalità o tempi diversi.

Conseguenze della mancanza di agibilità

La mancanza della SCA può avere effetti concreti e rilevanti. Per gli edifici residenziali, l’assenza dell’agibilità può complicare la vendita (il notaio e l’acquirente possono richiedere chiarimenti) e talvolta rendere più difficoltoso l’accesso a mutui o incentivi.

Per gli immobili commerciali, la situazione è ancora più stringente: l’assenza di agibilità può impedire l’apertura dell’attività, comportare contestazioni da parte dell’ente locale o sanzioni amministrative e rendere l’immobile non utilizzabile per finalità produttive o ricettive.

In ogni caso, un immobile privo di titolo idoneo per l’agibilità rischia di rallentare o bloccare procedure notarili e amministrative.

Come regolarizzare una situazione irregolare

Le azioni possibili dipendono dalla natura del problema:

• se mancano solo documenti o certificati degli impianti, spesso è sufficiente produrre le dichiarazioni mancanti e integrare la SCA;
• se esistono difformità formali rispetto al progetto approvato, può essere necessaria una procedura di aggiornamento o una pratica di accertamento di conformità;
• se invece emergono abusi o interventi non autorizzati, la strada può richiedere sanatorie (quando ammesse), modifiche progettuali o, nei casi estremi, rimozione delle opere non conformi.

In tutti i casi la prima attività è una verifica tecnica puntuale per definire la strategia correttiva più rapida e meno onerosa.

Consigli pratici prima di comprare o vendere

Prima della firma del compromesso o del rogito è fondamentale verificare la presenza e la validità della SCA (o del certificato di agibilità) e chiedere copia della documentazione tecnica correlata.

Per immobili molto datati, è utile sapere che la normativa distingue i casi in cui il certificato non risulta obbligatorio per costruzioni anteriori a determinate date; comunque, se l’immobile è stato oggetto di lavori successivi, potrebbe essere necessario aggiornare l’attestazione. Verificare questa situazione evita ritardi e contestazioni.

Se hai dubbi sulla SCA del tuo immobile o vuoi verificare la documentazione prima di una compravendita o dell’apertura di un’attività, GTA può occuparsi della verifica completa.

Contattaci per una consulenza pratica e personalizzata.