Come verificare la conformità urbanistica e autorizzativa di un immobile

Verificare la conformità urbanistica e autorizzativa di un immobile è un passaggio fondamentale prima di acquistare, vendere o avviare lavori.

Ma cosa bisogna controllare, quali documenti richiedere e come interpretare le informazioni principali?

Vediamolo.

Perché effettuare la verifica

Conoscere lo stato autorizzativo evita sorprese: abusi edilizi non sanati, mancata corrispondenza tra progetto e stato di fatto o l’assenza di titoli abilitativi possono bloccare un rogito, comportare sanzioni o richiedere interventi costosi per la regolarizzazione.

Una verifica tempestiva tutela il valore dell’immobile e facilita le negoziazioni. 

Documenti essenziali (checklist rapida)

Prima di tutto, è necessario raccogliere la documentazione di base. I documenti che dovresti richiedere e confrontare sono:

• Visura catastale e planimetria aggiornata;
• Titoli edilizi: permesso di costruire, concessione, CILA, SCIA, eventuali condoni o accertamenti di conformità;
• Certificato di agibilità (se disponibile) e documentazione degli impianti;
• Atto di proprietà o delega del proprietario.

Questi documenti sono la base per il confronto tra lo stato “teorico” (quanto dichiarato) e lo stato “reale” (quanto effettivamente costruito/uso dell’immobile).

Dove reperire i documenti

Le planimetrie e le visure catastali si ottengono tramite l’Agenzia delle Entrate (online o presso gli uffici territoriali). I titoli edilizi e le pratiche si richiedono all’ufficio tecnico del Comune di riferimento: molte amministrazioni permettono ricerche per indirizzo o per particella, talvolta anche via PEC o sportello online.

Se il proprietario non fornisce i documenti, è possibile avviare una ricerca d’archivio formale.

Procedura operativa, passo dopo passo

1. Raccolta documenti: acquisisci visure, planimetrie e tutti i titoli edilizi disponibili.
2. Sopralluogo fotografico: verifica lo stato di fatto con foto e misure, annotando eventuali varianti (nuove pareti, ampliamenti, cambi di destinazione d’uso).
3. Confronto tecnico: metti a confronto la planimetria catastale, il progetto approvato e lo stato reale; identifica difformità in pianta, volumetria e destinazione d’uso.
4. Verifica vincoli e pareri: controlla la presenza di vincoli paesaggistici, storici o altre prescrizioni che richiedono nulla osta specifici.
5. Redazione di una relazione: il tecnico prepara una relazione sintetica che descrive la conformità, le difformità rilevate e le azioni necessarie per regolarizzare.

Cosa fare in caso di difformità

Le difformità possono essere diverse: dalla semplice discrepanza catastale a interventi totalmente abiurati dai titoli.

Le azioni possibili includono l’aggiornamento catastale, la presentazione di una pratica di sanatoria o l’accertamento di conformità, quando ammesso.

Valuta sempre costi, tempistiche e rischi legali: in alcuni casi la regolarizzazione non è possibile e bisogna prevedere alternative (es. demolizione o modifica del progetto).

Consigli pratici

• Richiedi la verifica prima del compromesso: è il momento più efficace per negoziare e tutelarti.
• Affidati a professionisti che conoscono l’archivio comunale e le prassi locali.
• Mantieni copie digitali ordinate della documentazione per eventuali future verifiche o cessioni.

Una verifica accurata riduce rischi e aumenta la trasparenza delle operazioni immobiliari.

GTA può occuparsi dell’intera procedura: ricerca documentale, sopralluogo, confronto tecnico e relazione finale con eventuale piano di regolarizzazione.

Contattaci per una consulenza personalizzata.